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        買房詳細流程講解 買房時哪些資料是必要的

        2018-11-14 10:24 零距離房產 零距離房產 點擊:
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        小編就來講講買房的詳細流程是什么?買房時哪些資料是必要的呢?

          買房子是人生中的一件大事,很多購房者擔心自己在購買房屋的時候遇到問題,基本上都會自己提前準備好相關的資料,了解一下買房的步驟,小編就來講講買房的詳細流程是什么?買房時哪些資料是必要的呢?

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          一、明確目標

          買房流程名列前茅步要考慮的是:買房用來做什么,如果用來自住,則需要考慮以下因素: 購買的是新房還是二手房;是否靠近公交車站;看病、購物是否方便;孩子上學距離是否適當;房屋周邊環境如何;距離市核心多遠。當然,所有設想成立的前提條件是,您應該明確預算。確定好這一步,就可以著手準備看房了。

          二、實地看房

          實地看房,具體應該考慮以下幾方面的因素:開發商的口碑;樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率;戶型的得房率、采光通風、是否滲水、交付標準;項目周邊生活配套是否方便;樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。

          三、付款方式

          付款方式分為:一次性付款、分期付款、按揭付款、公積金貸款。

          一次性付款:這是較為常見的付款方式,目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優惠,如是現房則能很快獲得房屋的產權,如果是期房則這種付款方式價格較低。同時,一次性付款需要籌集大筆資金,且損失此項資金的利息,對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款,開發商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款損失,購房風險大。

          分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款,是比較吸引人的付款方式。它的好處是能夠緩解一次性付款的經濟壓力,也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。但壞處是分期付款隨著付款期限的延長,利率越高,房款額比一次性付款的房款額高。

          按揭付款即購房抵押貸款,是購房者以所購房屋之產權作抵押,由銀行先行支付房款給開發商,以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式,因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求,所以成為促進房地產市場活躍的有效手段。優點是可以籌集到所需資金,實現購房愿望,花明天的錢圓今天的夢。缺點則是目前手續繁瑣、限制較多。

          居民購房除了動用歷年的積蓄,購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款,仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決,目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結合的“組合貸款”已是購房普遍的貸款方式。因為它比較符合現實又較為合理,畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多,若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。

          辦理商品房按揭貸款的有關規定:

          辦理按揭貸款自然人條件

          1.既有完全民事行為能力的中國國民及在中國大陸享有居留權的港、澳、臺居民; 

          2.年齡在18周歲以下;港、澳、臺最高五成十年;

          3.在投資、經商、就業,有穩定經濟收入;

          4.常住戶口居民應提供有本市戶口且在本市工作的委托代理人并辦理委托公正;

          5.信用良好,有償還本息的能力;

          6.購買商品房合同已簽定,并已辦理合同公證或鑒證及產權交易登記; 

          7.借款人已在建行開立存款帳戶,有所購房產總價款30%以上的自由資金,并以此作為購房首期付款。 

          貸款個人需向銀行提供的材料

          1.申請書

          2.貸款人身份證、戶口本的復印件二份,

          3.已婚者應當提供結婚證明和配偶身份原件及復印件,配偶需在申請表上財產共有人處簽字;

          4.證明借款人具有穩定經濟收入,能償還借款本息的資信材料,如工資收入證明;附三個月的工資單;

          5.購房一方的月收入不足以償還每月本息,其配偶財產共有人必須共同承擔還貸責任,出具穩定的收入證明,并簽定共同還貸聲明書

          6.有委托的需提供委托書的原件一份,復印件二份,受托人的身份證復印件二份。戶口不在本地,但在廈門工作需要提供暫住證一份;

          7.建行的龍卡的復印件一份。

          8.銀行規定的其他材料。

          備注:所以的簽字需當銀行工作人員的面簽,證件需出示原件。 

          貸款涉及費用

          1.辦理貸款需辦理借款期間的財產保險,保險期限等于借款期限,投保金額為房款總價,保險費用為年1‰,辦理貸款時一次繳清。

          貸款程序

          1、借款人填寫書面申請書并提交上述所需材料;

          2、銀行受理資料并調查,審查所提供的材料;

          3、辦理房屋抵押登記手續(購房戶必須到房管局辦理手續)并繳交保險金;

          4、銀行審批后放貸。

          公積金貸款流程

          1、借款人到住房資金管理(分)中心填寫〈借款申請表〉并提供相關資料。

          2、住房資金管理(分)中心對借款人進行初審,包括核驗借款申請表、核定借款額度和期限、確定貸款擔保方式。

          3、初審合格,由受委托銀行對借款人進行調查,內容包括:購房行為是否合法;抵押物或枝椏物質押物是否符合要求;收入情況,是否有償還本息的能力;有保證人的,保證人是否具有保證資格等。

          4、受托銀行調查合格,出具調查意見書遞交住房資金管理(分)中心,由住房資金管理(分)中心審批。

          5、審批通過,住房資金管理(分)中心簽發委托貸款通知單。

          6、受托銀行接到通知單后,與借款人簽訂借款合同,辦理抵押、質押或擔保手續,簽訂委托轉帳付款授權書,開立個人貸款專用帳戶。

          7、貸款合同生效,住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金,再由委托行將資金劃入開發商帳戶。

          8、借款人按照規定的方式按時歸還借款。

          9、借款人還清貸款本息,結束抵押擔保,收回有關證件。

          四、鑒定認購書

          認購書主要內容包括:

         。、認購物業;2、房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價;3、付款方式(一次付款、按揭付款);4.認購條件(定金數額、鑒定正式條約時間與地點、付款地點、帳戶)。

          簽定完認購書后,銷售方還應給購房人發放《簽約須知》,告知購房者簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

          五、保險與公證

          在商品經濟活躍的今天,房地產買賣活動受到越來越多人的重視,公證日益顯示其重要性。公證是根據具體要求,憑借專業知識,對當事人雙方進行嚴格的審查,從而起到預防糾紛、減少訴訟的作用。通過公證,用一系列嚴格的程序對此審查、把關,把購買風險降到較低,同時對促進雙方認真履約也起到舉足輕重的作用。

          六、簽訂合同

          簽訂購房合同時一定要慎重對待,一旦將來與銷售方發生糾紛,購房合同可是解決的重要根據和憑證。在簽合同之前,您需要仔細查驗發展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證);如果是現房,根據規定,發展商已經不需要再辦理“銷售許可證”,而改為辦理大產權證的審批手續,去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記,辦理《房屋產權證》。要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后,您還需要交納一定數額的定金。在合同中,買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來。您如果對簽訂合同沒有把握,可以委托律師來協助辦理,律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、審查付款情況等等。

          七、驗收房屋

          房屋驗收應注意一下幾個方面:(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊;(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊);(3)門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音;(4)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。(5)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(6)開關窗戶是否太緊?可否妥當關上?(7)窗戶玻璃是否完好?(8)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?

          八、物業管理

          物業管理費到底包含哪些方面呢?管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費;(3)綠化管理費;(4)清潔衛生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業管理單位固定資產折舊費;(8)法定稅費。此外,物業管理費中還應包括物業管理公司的利潤。對于高檔住宅小區的物業管理,成本中可以增加保險費。與我國基本價格制度轉換相適應,按照定價主體和形成途徑不同,物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價方式。

          九、買房時哪些材料是必要的

          已婚人士:夫妻雙方身份證、雙方戶口本、結婚證、收入證明、首套房證明(初次買房要提供,可以減免契稅)、銀行卡流水清單。

          未婚人士:身份證、戶口本、收入證明、首套房證明(初次買房要提供,可以減免契稅)、銀行卡流水清單。

          貸款買房人士:戶口本,有些地方對戶口有限制,本地戶口才能買;身份證,檢查你之前是否曾經有房,如果是二套房以上,首付增加,貸款利率增加;穩定收入證明,證明你的還款能力;婚姻證明,已婚的交結婚證復印件。

          以上就是關于買房詳解流程以及買房時需要的材料的介紹了,小編上面講的都是針對不同情況的人群在買房的時候需要準備的資料,目前常熟也有實行優先購房政策,大家在買房之前還需要先確認一下自己是否符合購房條件。

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